过去二十年预言房价的“真神”当属任志强莫属。这么多年来任志强一直坚定看涨房价，看好房地产市场的发展趋势，而房价虽然中间经历过几次短暂停歇，但总体来看确实是一路涨着过来的，正因为此任志强才有了“预言帝”的称号。他打遍房地产圈、经济学圈、财经圈无敌手，但凡和其持有不同意见的，最后都被现实狠狠打肿了脸。任志强是名副其实的地产预言第一人。

其实熟悉任志强的人都知道，他预测房价还会继续涨主要有三大依据：城市化进程离发达国家最低标准还有一大段距离，中国房地产还有很长红利期;中国未来独立群体庞大，现在只有7500万，未来可达2亿，房子还不够住;中国房价还很便宜，真正超过2万的城市仅有10个。

但这么多年来，似乎业内“反任志强”的声音居多，支持他的除了相信他话早买房早受益的那一群忠实拥趸之外，寥寥无几。在更多的人看来，房价逐年上涨与任志强殷勤“鼓吹”不无关系，任大炮不仅心甘情愿为地产商站台，他也是炒房客的“领路人”，本质上就是“奸商”，不值得相信。

但近日住建部专家的一席话却让所有人看到了任志强的影子，该专家直言不讳地表示中国房子总量不够住，未来房价还得往上涨，大有“声援”任志强的意思。一时间舆论炸开了锅。

这位“声援”任志强的专家就是住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌。近日他在博智宏观论坛第三十二次月度例会上表示，现在中国住宅人均1.1套，人均建筑面积大概在35平米-40平米之间。他认为，中国住房总量仍然不够满足居住，市场还有很大发展空间。

在他看来我国人均住房面积虽然达到了40平，这一数据也和西方发达国家几乎齐平，但是他们计算的是套内面积，中国因为公摊很大，所以去除公摊之后实际人均面积只有不到30平，人均面积实际并没达到发达国家水平。

而从城镇化水平来说，中国与发达国家相差就更远了：目前我国城镇化率58%，而户籍人口城镇化率却只有42%左右，而发达国家城镇化最低水平是70%。由此不能推出，未来中国还有大量农村户口群体要进城，房子现在根本不够，还得继续建设。

不仅如此，顾云昌还认为，目前最多是阶段性的饱和，拆旧建新还会带来大量的需求，加上家庭小型化和老龄化，会导致丧偶老人独居、年轻人一人家庭越来越多。他引用数据说，发达国家一人家庭在15-20%，中国现在是6-7%，未来必然增加住房套数。

对于未来的房价走势，顾云昌在10月27日某经济论坛上发表演说时明确说过：如果中国经济继续保持这样稳定的发展，房价下跌的可能性不大，大概率房价还会往上涨，但是涨的速度会放缓，特别是大城市的房价不能让它涨得太快了。

行文至此，相信很多人已经看出了端倪——顾云昌预言未来楼市，预测房价的逻辑简直和任志强如出一辙：同样都认为中国城镇化率仍然大有可为，同样都指出中国未来独居人口数量会迎来爆发、老龄化进程会加剧、拆旧建新依然需求强劲，同样都认为未来会有大批的农民工要进程，产生大量购房需求。叠加来看未来中国对房子的强大需求依然存在，从供应和需求结构不平衡来看，推导出房价会继续上涨就顺理成章了。无论从何种角度来看，任志强关于未来房价还会继续上涨的预言都没有失误。

但奇哥不禁想问，这种逻辑真的还适用当下的房地产市场行情吗?城镇化率的不断提升真的还能直接作用于房价吗?中国房子真的不够住吗?

首先，奇哥并没有批判二位专家的意思，更没资格批判，只是就事论事讨论一番。奇哥想说，以上两位专家都只谈了宏观数据对房价的影响，但是他们都忽略了最重要的一个因素，那就是中央对房地产市场的行政干预。殊不知，其实任志强自己就曾经说过，在中国房地产是名义上的市场经济，但实际上一切还都是政策说了算。一个政策能把垂死的市场救活，一个政策也能把火热的市场瞬间浇灭。

而当前的房地产真实行情就是，随着本轮调控两年之期已至，中央调控楼市的决心非但丝毫未减更大幅提升，房地产正在悄然生变：当下房价下跌的城市越来越多，开发商采取主动降价促销回款策略的更是络绎不绝;楼市预期也正在发生逆转，炒房投机行为难觅踪迹，连之前一大批嚷嚷着买房自住的刚需也不见了踪影，不管是新房还是二手房市场，普遍都是观望的多，买的少，导致成交量锐减，房地产颓势早已形成。

其次，随着城镇化率的不断提高，的确会影响房价走势，但是也需要分开来看：对于人口流入密集的一二线城市，城镇化率的确可以输送源源不断的人口红利，产生大量购房、租房需求，这有助于房地产市场的发展，也会直接推升房价，无可厚非;但是对于众多三四线城市来说，却会呈现出不同景象，城市化率的作用会逐渐消失。原因很简单，过去十年三四线城市都是缓慢发展，抖客网，这两年迎来大跨步发展正是因为三四线棚户区改造、货币化安置创造了相当量的购房需求，但如今棚改已经进入尾声，三四线城市也会率先收缩;叠加城市化发展的路径中，人口的流向还是一二线大中城市，需求也是倾斜于一二线，因此三四线城市还是会进入衰退期。

再者，中国现有的房子真的不足以支撑13亿人的住房需求吗?这一直是个难题，官方一直都没有准确的统计数据，因此我们也不能全信任志强和顾云昌的数据，要知道前两天国务院参事，原住建部副部长仇保兴刚说过，中国住房空置率惊人，连北京这样的城市都有20%超高的空置率，相信其它三四五六线城市更加严重。从仇保兴的言论来看，现在不仅房子够住，而且绰绰有余。

未来房子当然要建，但是总量必须控制了，因为推出空置税、房产税这些长效机制会逼出房源，国家正在打造的这些秘密武器，对于房地产的整体影响不可小觑。

不管谁对谁错，但是对于普通刚需购房者，奇哥还是老掉牙的观点：不管房价怎么动，预期怎么变，刚需第一套房还是抓紧上车。我们身处一个多变的时代，政策在变、利率在变、开发商在变、炒房客在变，经济结构也在调整，想要看清趋势，摸清房价脉络，找准最低点何其容易?奇哥认为，购房者始终牢记一点，买房是用来自住的就行了，不为升值不为投资，只为一家老小的未来，这么想你的心也能安定下来，不以物喜不以己悲，才能踏踏实实选一套自己和家人都满意的好房子。买房目的太多，功利性太强，永远会陷入自己设置的牢笼中。